Ejer builder bygge-lån er blevet sværere at finde som pant industrien har alle, men afskaffet disse meget specialiserede produkter. Ejeren builder-programmer, der fortsat er stærk bruger industrien Titan, Fannie Mae, for priser og prissætning. Hvordan påvirker det dig? Dine lån vil have højere finansieringsomkostninger gebyrer (rabat point) pakket ind i det, hvis dit kredit score ikke er stærk.
I en verden af ejeren bygmester bygning, der allerede er låntageren forventer at skulle betale mere for lånet, end han ville forvente at betale for et typisk byggeri lån eller sikkert end et simpelt køb eller refinansiering af realkreditlån. Faktisk er de højere omkostninger ikke er af største betydning, fordi de er modregnet i den hårdføre mængden af opsparing, at en ejer, bygherre vil tjene ved at skære ud for omkostningerne ved en almindelig entreprenør under opførelsen af det nye hjem.
Men hver lille smule hjælper. Og hvis en ejer, bygherre kan undgå ekstra gebyrer, der kommer med lavere kredit-scoringer, så vil det hjælpe med at maksimere mængden af sved egenkapital, der bliver bygget ind i hjemmet. Selvfølgelig vil låntagere med FICO kredit score over 740 har intet at bekymre sig om. Det er låntagere med kredit score, der falder under 700, der især skal være parat til at ombryde yderligere rabat punkter i deres lån. Så lad os tage et kig på, hvorfor dette sker, og derefter afgøre, om konstruktionen er stadig værd de ekstra gebyrer.
Hovedparten af de resterende ejeren bygmester bygning lån programmer på tværs af landet sælger deres slutprodukter til Fannie Mae, det pant industrien Titan, der stimulerer udlån ved køb af bundter af realkreditlån fra bankerne. Det er ikke usædvanligt. Faktisk er det den typiske afsætningsmulighed for de fleste långivere i USA Spørgsmålet for ejeren builder lån, er dog, at Fannie Mae har sat nogle strenge retningslinjer for priser, der svarer direkte til låntagers FICO kredit score og lån-i forhold til værdien.
Med ejer builder byggeri, typisk låntager bygger sit hjem for mindre end 80% af husets vurderet markedsværdi. Derfor, når man ser på Fannie Mae's retningslinjer for prisfastsættelse, er det meget nyttigt, at ejeren bygherrer ikke behøver at beskæftige sig med ethvert lån-to-value ratio over 80%. Denne virkelig gemmer dem fra en masse af de højere priser tiers.
Men det er den kredit score, der skal observeres tæt. For eksempel ved hjælp af 80%-lån i forhold til værdien, en låntager, der har en kredit score under 700 kan forvente at pakke en ekstra rabat punkt i deres lån. Hvis din kredit score er under 680, wrap en ekstra 1,75 til 2,25 point i lånet. Et punkt svarer til en procent af lånebeløbet. Derfor, hvis dit lån beløb er $ 200.000, så er indpakningen en yderligere 1,75 point til din finansiering vil betyde et tab på $ 3.500 i egenkapital i dit hjem, når det er færdigt.
Så er det det værd for en ejer, bygherre med en lavere kredit score? Svaret på dette spørgsmål afhænger af størrelsen af egenkapitalen, at han har planer om at spare i forbindelse med opførelse af hans hjem. For eksempel, på $ 200.000, kan du spare 40.000 $ ved at eliminere omkostningerne ved en ejer, bygherre og styre projektet selv, måske endda gøre nogle af de mindre dele af arbejdskraft. I dette tilfælde, indpakket de ekstra $ 3.500 i din lånebeløbet burde ikke gøre en stor forskel for dig.
Det er vigtigt at bemærke, at disse ejer bygmester bygning lån, at kvoterne for en låntager at ombryde disse gebyrer og hvilestykker omkostninger i lånebeløbet, så du ikke behøver at betale dem ud af lommen. I ovenstående eksempel, vil de ekstra $ 3.500 i rabat punkter, der opstår som følge af en lavere kredit score betyder ikke, at du skal betale en ekstra $ 3.500 ved lukketid. Det betyder blot, at en ekstra $ 3.500 bliver finansiering for dig. I det lange løb, kan du sidestille dette til $ 3.500 mindre egenkapital, at du kommer til at bygge ind i dit hjem ved at være en ejer bygherre.
Hertil kommer, de ekstra gebyrer kan være det værd for dig, hvis ejeren bygmester bygning Lånet har en en-gang-close funktion, hvilket betyder at du ikke vil have til at gå gennem en anden runde af hvilestykker når dit hjem er bygget. Hvis du kan konvertere direkte til din permanent finansiering uden at skulle bekymre sig om en anden runde ved lukning af omkostninger, så de ekstra gebyrer, i det en-gang-lukning er ikke alt for besværlig. For en ejer, bygherre om at spare en masse penge under opførelse, finansiering program, der tillader ham at gøre det vil stadig være det værd.
Derfor, hvis du overvejer at ansøge om en ejer bygmester bygning lån, så du kan bygge dit eget hjem uden at det kræver en hovedentreprenør, være parat til at have større omkostninger forbundet med lånet, end du ville have, hvis du køber et hus eller ved hjælp af en fuldt godkendt bygmester til byggeri. Men husk at se på det store billede og beregne den samlede belønning af den væsentligt lavere anlægsomkostninger for ejeren builder projekter.
